讲课人简介：叶道明，厦门大学法律硕士，高级律师。现任福建福州万和律师事务所主任、福州市律师协会常务理事﹑福州市律师协会教育委员会常务副主任﹑福州市律协纪律委员会副主任﹑福州市消费者保护委员会委员﹑致公党福建省委委员、省海外联谊和留学生工作委员会副主任。多次获得“福州市司法行政系统先进个人”和福州律师“行业管理先进个人”荣誉称号。

　　对大多数购房者而言，购房是其一生中最重要的置业，每个人都希望能够顺利购买到中意的房产，开开心心圆一个“家”的梦想。但在实践中，购房者往往因为种种原因而陷于尴尬境地，权益受损，却投诉无门。由于购房中存在诸多陷阱，消费者很容易遭遇躲过这个陷阱，却掉进另一个陷阱当中。为预防因购房产生的纠纷，本律师结合实务经验，提出如下防范建议。

　　一、城市购房投诉热点问题

　　工商局日前披露了房地产商在房地产合同和广告等方面普遍存在的10大违法行为。这10大违法手段也是消费者投诉最多的问题。很多房地产商利用商品房交易的强势地位，强迫购房者签订有利于开发商、不利于购房者的不平等格式合同，购房者一旦有异议，开发商就以拒绝将合同送到房地产交易中心备案相要挟。

　　1、随意扩大“不可抗力”的范围。免除应当由房地产商承担的风险责任。如将施工中遇有异常困难或重大技术问题不能及时解决、有关部门通知停水、停电、高考、台风等其他非房地产商原因而影响交房等视为“不可抗力”。

　　2、违约赔偿比例约定明显不平等。如出卖人逾期交房，每天赔偿20元，而购房人逾期收房，每天则要赔偿保管费50元。

　　3、房地产商将商品房交付买受人使用时，不以国家法定部门认证为依据，擅自制定验收标准，如规定只要经设计部门和监理部门、建设单位、施工单位验收就可以了。

　　4、侵害消费者合法权益。如“买卖双方同意下列项目权益属于出卖方：会所、活动室、外墙等配套设施设备和公用部分”。

　　5、不把广告宣传当作要约。如规定“买受人签订合同前看到的广告宣传资料、楼盘模型仅供参考，最终解释权归出卖人”。或以政府最终批准为准。

　　6、房子位置与中心城区的距离以所需时间来表示。如利用“距离福州东街口只需10分钟”等模糊说法。

　　7、虚构房子升值空间和业主投资回报。如承诺“100％增值”、“出租回报率50％”等。

　　8、广告中对有关商品房项目周边环境配套设施的内容虚假宣传，将与该楼盘无关的周边配套设施联系在一起，使人产生误解。如“独享某某公园”等。只能看到公园的角，离公园还有两公里还要过两条街，海景房只能看到海一角。

　　9、价格表示不清楚。如每平方米8000元起，且未明示价格的有效期限。（最差户型仅此一套）

　　10、交房时利用不平等格式条款强收各种不合法、不合理费用。如预交半年或一年的物业管理费等。

　　二、城市购房九大问题（看房篇）

　　这是个老生长谈的问题，但在愈加严峻的房地产市场面前，销售代理商为了促成一单成交，总是将有些或大或小的缺陷要被掩藏。由于大部分业主对房地产的知识与政策了解甚少，加之开发商的夸大宣传与售楼小姐模棱两可的话语，业主们一直处在一个很弱势的地位。看房可能遇到的如下陷阱。

　　1、土地使用年限

　　案例：当有业主问：你们的土地使用年限多少年。

　　答：住宅70年，店面40年、写字楼50年。

　　回答的是实话，但是有可能这块地已经囤积了10年或20年，那么业主入住后就无法享受到40年的土地年限了。土地期届满后，政府未规划征用此地，所有业主需要再一次支付土地出让金，土地的价格以当时地价计算（土地价是会波动的哦）。这是大家容易忽略的一个问题，很多人只关心土地是“划拨”还是“出让”，单单了解这一点不够。很多有眼光的开发商，为了追求最大利益而囤积土地，待可销售时，土地使用年限已经过了很长时间了。对于土地使用年限，合同上有明确记录的，不要忽略。

　　2、别看沙盘，看设计规划图（俗称蓝图）

　　①案例： 问：你们小区会设计垃圾库吗？

　　答：会。

　　如果这样问，售楼小姐绝对不会说就在你楼下的，如果凑巧，垃圾库就修建在你们家楼下。如果你聪明多问：在哪里。售楼小姐绝对不会用手指着你楼下说是这里（比如会说在1号楼与3号楼之间）。销售的房屋，沙盘模型做得很漂亮，绿化多、楼间距大、景观美…，虽然是按照一定比例做得，但是难免夸张。

　　对策：沙盘只能够做为了解大概位置的参考，不能完全信任，要看就看设计规划图（报纸那么大张的，用蓝色墨水打印的那种），那是经过备案后定稿的，开发商会按上面的尺寸、修建，更改机会很小。

　　②案例：会长高的会所（也可以是其他建筑） 有一个比较普遍的问题，就是在买楼时图纸上的一些建筑物在交房入住后，你会发现都长高了不少。

　　A业主在购买了一处预售商品房时，看图纸上标明自己所买的单元前是该小区的会所，问售楼人员，被告知只有两层。一年后入住才发现，会所居然有三层，而且比原有高度足足高了５米，恰恰遮住了自己购买的位于一层的卧室，采光几乎少了一半。找开发商理论了半天，最终无功而返。 像这样的开发商不在少数，为了出面积，多利润，往往会把一些建筑物加高许多。

　　对策：B业主是一位律师，在买房时也注意到自己购买的楼层前有一处××建筑物，于是要求开发商承诺该建筑物的高度不能超过××米，并将这条签进了合同。

　　3、到售楼部别看户型模型，看户型图及总平面图

　　①案例： 问：这房屋每个房间都有窗户吗?

　　答：有

　　的确每间房屋都有窗户，但是为什么采光不好，因为窗户开在狭小的采光井里。模型很漂亮，不要以为开了窗，采光就很好，拿起总平面图看看，你的窗户前是对着外面的世界还是对着一面墙，一般电梯公寓的次卧室、卫生间等会遇到这种情况。（面对采光井）

　　②案例：突然出现的设备层，设备层是高层的楼房不可少的一部分，一些大的管道回路、水泵、电器等等往往要集中在某一层上。但开发商不会在你买房的时候告诉你，你买的这一层恰好是设备层，等你入住了，你才发现你家里多了有很多原来图纸上没有的管道。这些管道或横亘绵延数米，或顶天立地直上直下，但不管怎么说，绝对是占用了你家的空间。 这时你如果再去找开发商，他会说这是不可避免的，国家也是允许的有设备层的。你感觉是吃了哑巴亏，有理无处诉。 这里的一个陷阱是，开发商没有把应该让你知道的事告诉你。

　　对策：别忘了问问开发商，这楼的设备层在几层？具体的设施有什么？然后把开发商说的话签进合同里。（一般设备、转换层在三、四楼左右）

　　③顶楼的问题

　　案例：Ａ业主看中了一栋塔楼的顶部跃层，被设计精巧的户型所吸引，经过对面积的测算、性能价格比的分析之后，很高兴地买了下来。入住以后，才赫然发现原来楼顶的水泵离自己的卧室只有几米远。如果水泵的风机开始工作，噪音大得足以让你“长夜漫漫、无心睡眠”而这在楼书上绝对没有标明的。每到风机开动的时候，Ａ业主就只能听着风机的噪音和感受着风机带来的震动入睡了。 顶部是很多设备设施的集中地，在设计上虽然考虑到了对居住的影响程度，但还是会有意外。这种问题一旦产生往往很难解决。

　　对策：把规划图看清楚，详细询问楼顶有哪些设施，如何分布，哪些会产生噪音、震动。

　　4、关于谨防“认购书”埋伏。

　　开盘前、开发商会以“排号”、“预订”等方式对外认购住房筹集资金，那段时间，开发商会以诱人的折扣吸引业主，对于认购期房，不受法律保护，最好不要购买。

　　占先生在某楼盘，看中了一套三房两厅商品房，在售楼小姐的热情鼓动下，王先生打算先下定金。《认购书》写明：“若购房者支付定金之日起十天内未能依时签署正式购房合同及交付首期房价款，开发商有权单方面解除本认购书，并不退还定金。”王先生感觉有些不合理，可是售楼小姐说，很多楼盘都是这样规定的。

　　对  策：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”然而，现时开发商在收定金前多不会让购房者看正式购房合同文本。购房者对认购的房屋所知有限，且其很难充分证明未能签订正式购房合同是基于不可归责于买卖双方的事由（如协商不成）。

　　签订认购书时购房者应慎重。冲动交付定金，一旦后悔发生违约将导致不必要的经济损失。由于签订认购书不是法律规定的必须条件，所以购房者在选中满意的房屋后，也可以直接与开发商签订正式的购房合同，这样可以避免因情况不明而上当。至于想买低价房的投资者，应选择信誉好、实力雄厚、名牌大型楼盘，相对安全一些。

　　5、房屋产权问题

　　①案例：这是入住之后最大的问题就是房屋产权问题，乡产权是不是合法产权。不少开发商许诺在入住不久就办理产权，但是有一种产权陷阱是非常危险的，就是乡产权的问题。

　　张先生是三环工程的拆迁户，听朋友说位于仓山区义序机场附近的某小区的现房价格比较便宜，便去开发商的售楼处洽谈，在得到开发商口头承诺该房项目五证齐全，能办产权证的情况下，便以每平方米2500元的价格与开发商签订房屋买卖契约，并支付了全部购房款。但张先生实际上根本办不下产权证，开发商只能给所谓的“乡产权”，因为该小区的土地是集体土地，开发商根本没有办理过国有土地征用手续，也没有销售许可证，因此便向开发商要求退房，但开发商以这么便宜的房子当然只能办“乡产权”为由拒不退房。

　　对策：这种所谓乡产权的房屋一般是开发商与当地有关部门合作，以联合房地产开发为名，在集体所有制土地上开发建房，并以相对便宜的价格出售，该土地根本没有办理国有土地征用和出让手续，开发商根本没有取得该小区的国有土地使用权证和销售许可证。因此根据《城市房地产管理法》的规定：该房产项目是一个违法项目，开发商对该小区房产根本不具备合法的销售权。开发商与购房者签订的契约并非福州市房地产管理局制定的销售契约，仅仅是开发商内部制定的房产契约。该契约不仅没有报房地产交易管理部门办理登记备案手续，而且在内容上缺乏商品房销售契约的众多必备条款。因此该契约是在开发商恶意隐瞒真相下所签订的一份典型的无效合同。可以向开发商主张退房，并要求退还全部购房款及相应的利息，并赔偿因此而造成的其他损失。。

　　6、物业管理费（主要针对电梯公寓）

　　案例：问：物业管理费多少（物业公司的资质一二三）

　　答：0.6元/㎡每月。

　　业主想，不贵啊，天，开发商算了还有你算的，电梯公寓单就电梯的每月的运行费摊到业主头上少不了0.5元/㎡，就6角，物业公司做得出来吗？这个0.6是开发商为促销提出的第一年0.6元/㎡每月，那么业主又要问了，那么一年之后呢，售楼小姐会说：由你们业主委员会定啊，我们和现在的物业管理公司只签定了一年的合同，到时候成立业主委员会有权利决定物业管理公司及物业管理费。对于这个回答，业主会以为占便宜了，但是实际操作起来会困难的，

　　根据《福建省物业管理条例》首先，业主委员会难成立，规定入住率达到60%以上，召集三分之二以上的业主共同选举才有资格成立业主委员会，谁来发起成立？物业管理公司？他们不会的；业主发起？谁又有那么多的时间和精力？其次，物管公司和业主委员会难以达成一致，炒了他吧！我也不多说了，看看新闻吧，物业管理公司难炒啊！

　　对策：不是物业费越低越好而是看物业公司服务品质。

　　7、关于配套设施费

　　大部分开发商还是按照国家政策办事的，尽管有时候打点擦边球，国家要求不收取初装费，（例如煤气安装费）开发商照办，但是不排除一些不按政策办的开发商。现在开发商加上这笔费用，有可能是他们在开发那块地的时候国家没有制定该规定，他们已经向相关部门支付了这笔费用，那么算在业主头上是少不了的；但是在规定出台后，开发商才开地但是仍收初装费那就是开发商有点过了，这种情况你可以到房管部门投诉，但是按正常情况没多大意义。你只有选择买与不买，或者和他们经理协商能不能免了这笔费用。

　　8、关于施工变更规划设计

　　如果开发商没有按照之前的设计规划建造，通常情况下，正规的开发商会按照业主提供的有效地址寄出函件，告知你们这一情况，并且会提到赔偿或同意退房等协商条款，业主可根据实际情况来处理权力。但是开发商在没有告知业主的情况下就擅自改变规划，那么开发商就违规了（商品房买卖合同上有关于设计变更的权力和义务），买方可以通过向主管部门投诉或向法院提起诉讼等途径争取合法权利。

　　对策：但是在实际中，遇到这种情况最好的办法还是约集几户利益共同受损的买家到开发商售楼部座谈，记住哦，最好是售楼部，就算到总经理办公司洽谈效果都没有售楼部好噢，一句话，会哭的孩子会多得一点奶喝。

　　三、商品房买卖合同（订立篇）

　　如何能够最大限度的降低购房风险，溯及源头还是《商品房买卖合同》，

　　（一）《商品房买卖合同》主要条款：

　　1、签合同前先查看政府相关部门颁发的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》《商品房销售预售许可证》及营业执照；交房前应查看《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《消防安全合格证》。

　　2、主体（准业主）。即房地产开发企业和购房人，应写明双方的名称地址等。

　　3、商品房的基本情况，预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、期限、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等。

　　4、面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算，并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。

　　5、价款。即预售商品房的价金，包括单价和总价，如每平方米多少元。

　　6、房屋交付条件和期限。逾期交房的免则条件。例如合同中可以约定由于一定的自然事件，如地震、洪水、恶劣天气的影响，房地产开发企业的交房期限可以合理顺延。

　　7、权属登记条款。房地产权的办理属于登记义务，办理不应收取费用（除各项的过户费、维修基金等国家要求交纳的）

　　8、装饰设备标准

　　对于商品房的质量，应当与开发商约定的内容包括：墙体平直的标准；防水的标准，即房屋顶棚无水渍、厨房及厕所防水良好、上下水管与地板结合处无漏水、渗水；表面裂缝的标准：即开发商承诺商品房内部无任何裂缝，保温层墙壁表面平整，瓷砖地板平整无松动、无爆裂、无间隙；管线安装与室内表面的平整标准：即开发商承诺不在商品房内通行任何公用管线，承诺任何管道的安装不影响房屋室内表面的平整。采用的建筑材料应达到国家强制性标准等。

　　9、违约责任条款

　　10、纠纷解决方式。如选择诉讼还是仲裁。

　　11、物业管理条款，要明确物业费所收取的项目为哪些，交房时应提前缴纳几个月的物业费。

　　12、双方约定的其他事项。注意开发商的广告是否和合同上所要求的一致；针对付款方式、按揭方式与开发商达成的补充协议，并把双方允诺的内容写人正式合同。

　　（二）在签订合同的过程中、以下7条要关注。

　　1：关于房屋面积方面差异的处理方式

　　商品房以建筑面积计算房款，建筑面积由套内建筑面积与分摊的共有面积两部分组成。应在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有面积，以免交付使用时，对于误差面积的核算方式与开发商产生纠纷。千万不可仅以“多退少补、按实际面积为准”一笔代之。对于面积的注意事项：

　　①公摊面积的计算，高层公摊系数一般在0.18～0.26之间：多层公摊系数在0.11～0.16之间。

　　②、国家规定商品房的面积误差不得超过3%。

　　建议：目前交付房屋时，往往建筑面积增大，且不超过3%，但套内建筑面积减少，公摊面积增大。为避免此种对买房人不利的情况出现，合同中有必要约定套内建筑面积不得减少多少，公摊面积不得增大多少等等，比如：2%，并约定超出此范围怎么办，退房或不退房；退房包括哪些费用，不退房如何承担违约责任等。

　　2：关于价格条款

　　在金钱面前，大家更要留意清楚了。价格条款应比较明确，应有细项约束发展商不得随意加价，不应包括其他各种不合理费用。在付款方式条款中，应明确、详细规定付款方式，如缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间、数额等。

　　建议：约定买方在合同生效后的几天之内向金融机构申请贷款，如果不能通过的话，买方可以取消合同，全数取回定金。建议买方无论有无贷款的必要，最好争取加入此条款，达到留给自己一个冷静期的效果。

　　3：关于交房条款

　　对于交房日期、交房条件一定要用肯定的语气，不得使用大概可能等含糊的语句，具体的日期必须约定好，如违约责任如何承担，写在补充条款里面。

　　4：关于产权登记条款

　　产权办理规程、在办理产权过户手续时，卖方应出具申请房屋产权移转给买受人的购房证明书、换发购房专用发票，以及缴纳的税单。

　　建议：按照《商品房销售管理办法》第34条的规定，约定办理产权证的期限应为60日。但是，实际签约时，出卖人往往将此期限延长，通常有90日、180日、365日等等。买房人应力争在合同中，将出卖人为买受人办理产权证的期限约定为60日，不宜太长。如果此期限时间过长，如：365天以上，表明此项目的土地或房屋很可能被设定了抵押担保，短期内不能解除抵押，对买受人采用公积金贷款和尽快取得房产证有很大影响。

　　5：关于房屋质量条款

　　购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。如：①卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级；②建材配备清单、等级；③屋内设备清单；水、电、气、管线通畅；④门、窗、家具瑕疵；⑤房屋抗震等级等质量要求都应涉及到。⑥合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保持期等。

　　建议：比如双方合同中表述为“大理石地面、花岗石外墙与进口洁具、厨具”，而实际入住时业主发现，大理石地面材料实为人造大理石，而进口洁具、厨具实际上是国内产品，只是贴上外国商标。但是，当买家将发展商告上法庭的时候，在案件审理时，开发商使用人造大理石并没有违约，因为当初在签合同时并未讲明一定要天然大理石。而进口洁具是合资厂生产，确是外国品牌，也符合约定。所以，买家在签订合同的时候，可以在这里做出更为详细的说明和注解，以避免日后纠纷产生。

　　6：关于违约责任条款

　　对于买卖双方的违约责任，包括业主一方不能依约支付价款的责任和开发商一方不能按时、按质、按量交房的责任。购房合同有关违约责任的条款一般都有“销售方遇不可抗力导致逾期交房，不承担责任”这样的表述。

　　建议：现在开发商在购房合同中，关于逾期交房、逾期办证的违约责任一般约定为每迟延一日承担全部房款日万分之二或三的违约金。这个违约金的比例偏低，与支付房款的银行贷款利息相当，违约金的惩罚性体现不够，买房者应争取提高该比例，可以考虑为日万分之五。

　　标准合同第十五条迟延办理产权证的，违约金每日按已付房款的万分之五计算（小心开发商写成：按购房全款的万分之三承担违约责任等相关文字）

　　7：关于补充协议别嫌烦

　　《商品房买卖合同》补充协议内容一般包括付款方式、房屋平面图、公共面积与公用房屋分摊面积说明、装修标准、迟延交房特殊原因的说明、公建配套设施以及花园绿地的权属、物业管理等。建议购房者在签约时一定不要局限于格式条款的内容，对有损于自己利益的条款要与卖方协商重新拟订，对遗漏的事项要加以补充。

　　建议：业主在签订合同时一定要将自己与开发商所约定的事项在合同中加以体现，只有这样才能在日后发生争议的情况下，有据可寻，最大限度地维护自己的合法权益。因此市民尽可能要求开发商提供电气、供水、供暖以及其他线路和装修的平面图。这既是购房人的一个基本知情权，也是今后解决争议的主要依据。

　　四、谨防购房合同履行8条陷阱（履行篇）

　　陷阱一：“样板房”诱饵要看清

　　参观样板房是购房者了解开发商所建房屋的质量、房屋结构最直观的方式。刘女士在某精装修楼盘中看了样板房后很满意，兴冲冲的定购了一套精装修商品房，可是收楼时发现，很多装修与当初看中的样板房不一致，程女士有种受骗的感觉。但是从合同上看，又无法要求开发商赔偿。

　　律师建议：开发商进行商品房预售时，通常都会建起美轮美奂的样板房作为宣传、供购房者选择参考。《商品房销售管理办法》第三十一条规定：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”但购房者收楼时，样板房通常已经被开发商拆掉，故购房者很难证明开发商交付的房屋与样板房不一致。

　　对策：购房者在看样板房时多考察房屋的结构并亲自测量面积，同时可拍照保存证据。而更重要的是购房者应要求开发商在合同中明确房屋的结构并根据自己的情况客观考虑房屋的面积问题。

　　陷阱二：“五证”“两书”不全麻烦多

　　黄女士打算购买一套位于１９层的商品房，律师发现该楼盘只有１８层以下的有商品房预售许可证，第１９层（顶楼）还没有办理好规划报建和规划验收许可手续，如果购买这套房，以后将面临无法办证的风险。

　　律师建议：合法正规的开发商在销售商品房时必须具备“五证”。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销（预）售许可证》。上述材料的欠缺，将导致购房者购买的商品房办证迟延，甚至无法办证。“二书”是指《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》。现时，开发商使用的标准合同版本都标明开发商交楼时需向购房者提供“二书”，否则购房者有权拒绝收楼。但在现楼交易中，一些购房者却忽略了这一约定，在开发商未提供“二书”的情况下办理了收楼手续，视为购房者对开发商交付房屋的质量没有异议。日后如因房屋质量问题与开发商产生纠纷，购房者将处于被动地位。

　　对策：购房者与开发商签订购房合同时，应主动要求开发商出示相关证件，并查验许可证原件。收楼时要求开发商提供“二书”，否则拒绝收楼。

　　陷阱三：面积差异处理

　　林先生在与开发商签署的购房合同中有一条补充协议 “面积产生误差时，购房者不退房，面积误差部分双方多退少补据实结算房价款。”

　　律师建议：房屋面积出现误差时，选择退房、要求赔偿、据实结算等是购房者的权利。上述条款以双方约定为名，为开发商免责、减轻自己的责任提供方便，侵犯了购房者的自主选择权、公平交易权，是典型的不平等条款。

　　对策：购房者应仔细推敲购房合同中相关条款，与开发公司约定合理的结算标准。

　　陷阱四：逾期交房

　　张先生与开发商的购房合同中载明：“凡因以下不可抗拒力导致交房迟延的，不构成违约：１．房屋在建过程中的天气异常（如夏季雨水过多致使房屋不能如期完工）；２．房屋建设过程中的设计改变；３．房屋在建设中市政工程施工；４．政府主管部门验收时间滞后；５．商品房在建过程中因承建单位的原因。逾期交房超过３个月，开发商按购房者累计已付款的５％向购房者支付违约金。”

　　律师点评：“不可抗力”（《民法通则》）应当是商品房预售时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。这些客观情况包括：１．人力不能抗拒的自然灾害，如地震、洪涝灾害等；２．人力不能抗拒的社会事件，如战争、社会动乱等；３．开发商不能抗拒的国家行为，如国家对房屋的征用或者对房屋建筑材料的征用导致在建房屋不能如期竣工等。“不可抗力”因素的确定应遵循法律法规的规定。上述购房合同“不可抗力”内容意在排除开发商迟延交楼的违约责任。同时按上述条款的约定，无论开发商延期交楼的时间有多长，其向购房者赔偿的金额都是一个定数。这一条款对购房者极为不利。

　　陷阱五：逾期办证

　　王先生与开发商签的《商品房预售合同》中写明：“开发商应在房屋交付之日起３６５日内协助购房者向房管部门办理产权登记。违反上述约定的，开发商应向购房者支付已付购房款总额１０％作为违约金。”

　　律师建议：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，除当事人有特殊约定外，商品房买卖合同的标的物尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日届满后，由于出卖人的原因买受人尚未取得房产权属证书的，出卖人应当承担违约责任。可见，期房买卖中，在正常情况下开发商完全可以在房屋交付之日起９０天内履行协助购房者办证的义务。但上述开发商则利用格式条款将自己履行义务的期限延长，使购房者及时获得房产证的权益受到损害。抵押担保的施工进度、验收等问题。

　　陷阱六：“保修期缩水”不平等条款

　　莫先生与开发商签的购房合同中向购房者承诺：“屋面防水工程、房间和外墙面的防渗漏保修３年；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程保修１年。”

　　律师建议：《商品房销售管理办法》第三十三条第二款规定?商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。《建设工程质量管理条例》第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建设的地基基础工程和主体结构，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；（三）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为２年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”上述条款与有关法律规定相悖，如开发商向购房者承诺的保修期低于有关法律规定，应按有关法律规定计算保修期。

　　陷阱七：空白条款防“陷阱”

　　钱先生在某楼盘购买了一套商品房，诉讼时，律师发现合同上存在一些对购房者不利的含糊条款：空白合同，钱先生与开发商签订的正式购房合同是标准合同版本。但签约时，钱先生发现开发商在某些条款处留有空白。

　　律师建议开发商将合同文本送到房管部门办理登记等手续是我国房屋买卖惯例。合同文本在开发商手中，如合同文本又留有空白，则会让一些不诚信的开发商有机可乘，在空白处填上有利于己方的内容以谋取不正当利益或逃脱责任。虽然开发商的做法违背了诚实信用原则，但由于购房者自己的疏忽，导致无法举证，难以通过法律途径维护自己的合法权益。

　　对策：购房者在签订合同时，一定要耐心看完全文，发现有空白处应与开发商协商，填上相应约定；没有约定时就划叉。

　　陷阱八：违约责任不对等

　　钱先生与开发商的购房合同中写明：“开发商若延交房，则按购房者已付房款３％向购房者支付违约金；购房者若未按期缴清房款，则开发商有权从已收款项中扣除１０％作为违约金。”

　　律师建议述条款对合同双方支付违约金的额度规定不对等。这种条款加重购房者的责任，减轻开发商的责任，违反了民事活动中应当遵循的公平原则，购房者可向人民法院或仲裁机构申请予以撤销或变更。

　　五、谨防购房合同附件中履行4条陷阱（履行篇）

　　虽然目前购房者对于购房合同的重要性有了相当的了解，也非常重视合同内容，防止签订不平等的合同条款。与此同时，政府部门也制定了格式合同文本，供购房者参考。但现实问题是，开发商会随机应变，为了规避格式合同的种种限制，往往在附件中大做文章。因此，购房者必须留意附件内容，以防止自己利益受损。

　　购房合同中附件的内容同样相当重要，部分条款的重要性甚至超过格式条款。因此购房者需要在付款方式、房屋装饰设备说明、补充条款以及处理办法等四个方面多加小心多加小心，下面结合具体案例来说明。

　　1、付款方式要灵活

　　有不少购房者忽略付款方式的灵活性，万一中间出现问题，往往会使自己陷入被动境地。

　　案例：陈先生与福州某房地产开发公司签订购房合同，以68万余元定购开发商某楼盘房屋。在签订《房地产买卖合同》时,开发商在合同附件提到，要求陈先生必须在一个半月内办妥所有贷款手续，否则视其违约，开发商有权拒绝签订买卖合同并不予退还首付款等。但令人意想不到的是，陈先生向银行申请贷款时未能成功，按合同约定首付款可能无法退还。

　　律师建议：上述案例中的附件内容明显对购房者不利。一般情况下，合同附件会对付款方式的违约责任进行约定，但对于没有经验的购房者而言，一定要防止那些只有自己义务和对方权利的条款，以免落入圈套。类似的情况在二手房买卖过程中也比较常见，有些与付款方式有关的附件内容也规定买方必须在一定的时间内办妥一切贷款手续，否则视为违约。

　　对策：附件是合同的补充,正常情况下是先签合同再签附件。不要违反正常的签约顺序先签附件再签合同，更不要签订只有自己义务和，没有自己权利条款。因此律师建议可以在附件内容中特别提出：如果非买卖双方原因而造成无法办理贷款,双方均无需承担违约责任。

　　2、装修内容需细致

　　不管是买全装修房，还是买二手房，对于装修部分的描述一定要细致，不能笼统模糊。

　　案例：厦门的王先生购买了一套全装修房，在参观样板房时，王先生发现开发商采用的装修材料质量很好，于是毫不犹豫地在购房合同上签了字。但等到开发商交房之后他却发现有诸多地方与样板房标准不符。而更让他感到有些无奈的是，开发商在合同附件中并未明确规定装修材料的品牌。

　　律师建议：涉及到能够明确的内容必须具体，这样才能避免日后发生遭遇侵权而无法追究的尴尬局面。如全装修房关于装饰、设备标准的约定。对于购房人而言，此约定的关键是要把装修标准具体化。要避免采用诸如“高级面砖”、“高级外墙涂料”、“高级木地板”“高级防盗门”“中空玻璃”之类的模糊性标准。应当尽量写清装饰材料规格、颜色和设备的商品品牌(型号)及其质量标准。（举福清高华房地产翰林天下的例子）

　　对策：在二手房买卖过程中也会涉及到这方面的内容。如果卖方同意赠送，那么在合同附件中尽量把装修的状况描述清楚,以及赠送的固定装修部分如空调等内容都做记录，而不能只是笼统的一句“保持室内原有装修程度”。

　　此外，在二手房买卖过程中，还有一些装修隐蔽部分的详细情况，如水管是否漏水等，都可以事先询问卖家，然后记录在附件中。这样，即使日后出现问题也能明确应该由谁来承担责任。

　　3、补充协议上签字要谨慎对于开发商事先拟定好的补充协议内容，必须要小心那些加重购房者义务或者开发商免责的条款

　　案例：福州的钟先生在签订房屋买卖合同时，在售楼人员的“忽悠”下，并未仔细阅读合同内容便签下了自己的大名。但到交房时间之后他却并未拿到钥匙，于是找到开发商理论，但开发商告诉他，此次造成延期交房的原因属于免赔范围，只能遗憾地请他再耐心等待一段时日。

　　律师建议：由于格式合同内容并不能包罗万象，因此可以根据自己的实际情况进行自由约定补充协议。但在现实中,很多开发商会事先将补充协议拟好，然后只需购房者签字即可，而其主要目的却是为了自身免责或者规避风险，如由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任，以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔。如果签字承认了这些条款，等于忘记保护自己的权益。

　　对策：对于有些开发商事先拟好了的补充协议，购房人要仔细阅读、审查，防止有的开发商利用补充协议擅自变更主合同的条款而单方加重购房人的义务。此外，购房人还要充分利用该补充协议把自己关注和担心的一些事项在补充协议中做出详细约定。

　　4、需明确开发商违约如何处理，合同约定应该越明确越好

　　案例：厦门的于小姐购买了一套新房，在签订买卖合同时，她看到合同附件中关于售后服务的内容有些过于笼统，如合同中写道：如一年内房屋出现质量问题，开发商应协同建筑商一起解决。她认为这种提法不妥，因为没有涉及到如果未及时解决问题应如何追究开发商的责任，于是强烈要求开发商将处理办法明确下来。

　　律师建议：很多合同中常可以看到这样的条款，“如果××，应于××日之内解决”，但是并没有约定如果没有履行承诺内容自己应该承担什么责任，这样，即使最后认定是开发商的过错，却因为处理方式不明确而难以追究其责任。

　　对策：对于购房者的责任，在开发商提供的合同中，如何承担违约责任早已十分明确。因此购房者与发展商签署的合同中要明确对开发商如果没有履行承诺、不按设计图纸施工和达不到质量等级等等的处理办法，也要做到越详细越好。

　　六、二手房交易常见风险及规避

　　对于打算购买二手房，或已经处于交易阶段的置业者来讲，二手房买卖存在哪些风险呢？该怎样规避？ 中介欺上瞒下赚取差价，房屋产权不明上市交易，双方马虎签约陷入房产纠纷……，以上三类事件引发的二手房官司最为普遍。除此之外，因为户口迁移以及贷款不成难退定金等房产纠纷也颇为常见，签订买卖合同时更要谨慎，不要因为一时疏忽惹来麻烦官司。

　　（一）：房交易常见的六种风险

　　风险一 双方设陷赚取差价

　　在买家、业主和中介机构这三方之中，中介对市场行情最为熟悉。一些操作不规范的中介公司会利用业主和买房者的"信息不对称"，对买卖双方设下陷阱。假业主"合谋"高价卖房，从中赚取差价，是一些不法中介惯用的伎俩。

　　这种做法，通常是在房子挂牌出让之前，中介与业主签订协议，约定一个成交价，如果卖出更高的价钱，多出部分全部归中介所有。在交易行情高涨时，中介公司可以将房屋顺利出手以赚取买卖差价；在交易行情低迷时，中介公司则会以无法成交为理由终止合同。（举于影玉的例子）

　　风险二 设置不平等条款

　　一些不法中介与购房人玩弄文字游戏，签订不公平合同，对自身有利的条款写得比较明确，对自身不利的条款写得比较含糊。

　　另外，也有一些中介公司会千方百计避免购房者与业主见面，从中赚取差价；不让购房者到欲购房屋内观察，有意隐瞒房屋质量问题；不向购房者如实介绍出售房屋所处地段的规划情况等等。

　　风险三 产权不清导致纠纷

　　交了定金，签了合同，突然"凭空"多出来一个人自称业主，要求加价或中断交易，相信很多二手房买家都有过类似遭遇。在二手房交易过程中，经常会出现因产权不清而导致的房产纠纷。

　　产权不清大致有以下几种可能：1.用于交易的房屋为非法建筑或已被列入拆迁范围；2.房屋权属存有争议；3.房屋为共有，出卖人未经共有权人同意；4.房屋已出租他人，出卖人未依规定3个月前通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益；5.房屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让的；6.被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让。七开发商产权问题（倪美琴）

　　风险四 马虎签约麻烦多

　　上下家"马虎签约"留下的后遗症是产生纠纷的一个重要原因。在实际交易中，不少上下家往往只注重房价、交房时间及佣金等主要合同条款，忽视签约过程中的细节问题：不审核对方身份，对买卖合同中的条款也不仔细查看，签约后也不保留合同原件，签约时甚至还留有空白条款。一旦交易其中一方不诚信，这些疏忽便会使人陷入纠纷。 签约是一件严肃的法律行为，一旦在合同上签字盖章，就要受合同约束，违反约定就得承担法律责任。

　　上下家任何一方在签订买卖合同时，至少要保留一份对方身份证明的复印件，并仔细查看合同条款，确认没有留下空白条款；只有自己有能力履行合同条款时，方能签字盖章。如遇疑问可咨询专业人士，也可以在签约前请专业律师帮助把关，从而避免一些不必要的交易风险。

　　风险五 按揭不成定金难退

　　出于促成交易考虑，一些中介公司会对买家"打包票"，称可以贷到足额房款，说服买家签订协议。而事实上，银行对于二手房贷一直不够"宽容"，对购买2套以上住房贷款的限制、单价7000元以上高价房贷款额度的调整、各大银行收紧个人房贷的发放，并先后多次调整贷款利率，这些都会影响到对个人按揭的审核。另外，银行需要对所抵押的房产进行评估，评估价对贷款额度有着直接影响，特别是二手房评估受多方面影响，贷款总额很可能会低于本来的预期，一般比市场价格低30%左右。

　　在签订合同之前，购房者应当充分考虑到自身的支付能力和银行信贷能力，如果中介公司承诺贷款的，应当要求其出具书面承诺或者作为付款担保人。否则，中介公司对你的口头承诺只能作为参考，只有确信贷款额在预算之内，才能签订买卖合同。

　　风险六 户籍未迁易生纠纷

　　在房屋交易过程中，多数人将关注焦点落到办理两证上，而对户籍迁移问题未予注意，结果给工作、生活带来诸多不便。

　　房屋交易一旦因户口发生纠纷，处理起来非常复杂。由于户籍的迁入和迁出等均归公安机关管理，不属于法院的受案范围，因此法院对于此类案件是不予受理的，而公安机关在处理户口纠纷时，又会受到户籍政策的限制。比如，出售的房屋是卖方唯一的一套房屋，没有其他的房屋可供卖方迁入户口，则无论买方理由多么充分，公安机关都是无法将卖方户口强行迁出的，相应地买方的户口也就无法迁入

　　律师建议：买卖双方在交易前应就户口问题进行协商，并约定适当的付款方式和违约责任。买家可要求卖方出示户口簿，并在交易之前到公安机关查询交易房屋的户籍状况。如果派出所仅限本人调取户籍材料，买方可要求同卖方一起到派出所调阅。

　　（二）避免二手房买卖风险五条原则

　　第一：查验证件。买家应注意查验卖方的房地产权证，确定产权人，是否存在共有人，特别注意未列名的共有人。

　　第二：查清产权。确定房屋占用范围内的土地性质和土地使用权取得的年限，并到房屋所在地的房地产交易中心进行产权状况调查，以确定该房屋是否存在限制转让或禁止转让的情况。

　　第三：小心付款。应在过户申请已被房地产交易中心受理并已取得其出具的收件收据时再付大部分房款。交易房屋无抵押贷款的，办理过户手续前所付房款应不超过房价的30％；交易房屋存在抵押贷款的，办理过户手续前应付不超过房价减去上家贷款余额的1/2.

　　第四：尽快过户。签订房地产买卖合同后，应及时办理过户手续，该期限越短越好，特别是上家用下家支付的房款来提前还贷的，更要尽快办理过户手续。因为上家一旦涉讼，那么该期间此房产可能会遭到法院的查封。

　　第五：明确约定。签合同时，上下家应对付款方式、付款时间、交房时间、户口迁出时间、维修资金是否包含在房价中、交房前的水电煤、物业管理费由谁承担等等作出明确的约定。

　　七、收房过程（收房编）

　　陷阱一：收房时限

　　发展商约定的收房时限一般在收房通知书寄出30天内，按有关规定，如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般视为发展商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。收房通知书一般以挂号信方式寄出。

　　对策：购房者在购房时切记要写清楚邮寄地址（一定要容易接收并能保障亲自签收的地点)，如合同约定的收房期恰遇上购房者出差等，可通过电话或亲友咨询具体情况。有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师帮忙，也可及时与发展商联系，商议另行约定时间，并有书面形式确认。

　　陷阱二：证件不齐要交楼

　　“三书一证一表”不齐全，特别是《建筑工程质量认定书》与《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，往往因为楼盘整体建筑未完成而根本无法验收。而为尽快回笼资金等原因，发展商又急于交楼，问题往往因此而起。

　　对策：遇到这种情况，购房人可选择不收房，如果确实被要求收，也要在相关文件，如《住户验房交接表》、《验房记录表》等相关文件中写明“未见《ＸＸＸＸ表》”等字样并妥善保留好相关文件副本。

　　陷阱三：先签文件后验楼

　　上文所述的先验房后交费、签文件的收房程序是较合理的正常程序，但商家大多数采取先交钱填表、签文件，再验楼的伎俩，目的是让消费者先签了收房认可书再验楼，等发现问题时购房者后悔已不及，而商家的主动性更大责任更小。

　　对策：针对这种陷阱，购房者在定合同时就应该将先验房再收房作为附加条款写在合同里，不验房不收房。如当初合同未有约定，商家要求一定要先签文件，则可采取变通方法，在每份文件中注明“房内情况未看”或“屋内情况未明”、或“未验房”等字样，验房时如出现什么情况，也可灵活处理。

　　陷阱四：疲劳战

　　开发商典型的做法是先办手续再验楼，并将办理换发票、发表、交费、入住登记等各种手续地方特意安排在不同的地方，更绝的是集中在同一时间里通知更多的买家收房，造成收房人要东奔西跑排了这队排那队的现象，让收房的人未进自家门已精疲力尽恨不得早点结束，哪有耐心仔仔细细地查验所购房屋的上上下下里里外外，更没精力再就房屋出现的问题与发展商细加论理。于是，对于发展商来说，最关键的验房一关便轻松过去。而买家累惨之余，也往往亏透了！

　　对策：应对这种伎俩的方法是莫被收房现场的人山人海吓怕，最好与发展商另约时间；如没法再约时间，可采取“人多好办事”的战术，请来多位老友亲戚一起亲临现场，大家分工合作，分头排队，发现的问题自然会更多些，一举两得。

　　陷阱五：灰尘满积

　　清洁明净一般较讨好人，因此大多数发展商交楼时都会提前将屋内打扫干净，以博个印象分。但也有商家例外，有意或无意地在地板、窗台等等地方留下一层土。可别小看这层土，往往裂缝呀、漏水渍呀、砖面不齐呀等等问题就全在这土底下了。因为这层土，你可能就忽略了好多质量问题。

　　对策：扫去土或往地面冲水，一方面可冲去泥层，看清地板质量，另一方面也可测测地板的水平状态及排水状况。

　　陷阱六：大事化小

　　无论你在验房时发现了什么问题，陪同验房的人员第一句话总会说：“这没什么，小问题啦，我们到时让人整一整就可以了。”还直拍胸口让购房人放心，不用写进验收文件里。

　　这其实又是商家的一个陷阱，将房屋的一些毛病如墙面、地砖破裂、漏水，甚至是房屋结构性问题等故意说得无足轻重，让不明就里的你麻痹大意，又以“私人感情”动之以情，目的就是不将缺陷写进验楼文件里。如果轻信了他轻易收了楼，到时小问题极有可能因无人管而变成大问题。

　　对策：不管陪同人员如何口舌如簧，如何信誓旦旦如何套交情，你都要坚持原则，只要发现问题，不管大小，都要在相关文件与表格中记录下来，如楼盘根本就没准备验收登记表，则要自备纸笔，将有关问题一一记录，并写清自己的意见，再与发展商交涉。

　　陷阱七：巧立名目的收费

　　虽然物价局已对入住费的相关费用有明文规定，《商品房销售管理办法》也对发展商样板间及附送物品等有较明确行文，但发展商往往在签合同时对购房者大加承诺，而到收房入住时又巧立名目乱收费用。

　　晋安区的张生在看楼时，发展商在样板间的门上贴出说明，明示此门“随楼附送”，签合同时，张先生没有将这件小事写进合同附件。结果收房时，开发商未装防盗门却提出收防盗门安装费，理由是门确实附送了，但锁是具备防盗功能的进口货，因此要收费，且他们的收费也符合物价局的标准，发展商把无理的事情说的似乎头头是道。

　　王小姐在楼盘的认购须知里，发展商明确标出了入住收费的价格，其中一项收售费让王小姐甚为不解，楼小姐明明说可视对讲系统是赠送的，但收房时却要交3500元的开通费。还有物价局明文规定的邮箱不列入收费项目，而发展商解释说邮箱作为小区的一项配套是不收费，但要化400元购买长期所有权。

　　对策：发展商的解释无非都是在玩文字游戏，订合同时最好请律师帮你逐个分析各项收费条款，少花冤枉钱，另外，收房时也要不怕麻烦，与发展商据理力争，不该交的钱坚决不交，必要时可向物价局、房管局投诉，向新闻媒体爆光，更好保护自身利益

　　以上的关卡尽管有些琐碎，但是却是与购房权益密切相关的事项。而谨慎的业主也可以聘请律师帮助签订购房合同。值得注意的是，在就合同条款进行协商、谈判的时候，买方要与自己的律师站在一个立场，要表示出对律师的高度信任，这样才有利于争取到最大的合同合法权益，最大程度减少合同内容不利于买方甚至对买方不公的结果。在开发商表示不签就算了的情况下，即使你很想买这个房子，你也要沉着，不要轻易放弃律师为你提出的谈判条件，要知道很多谈判不是一蹴而就的，要有各自争取的过程。注意到往往律师坚持，业主退步了，其实律师是对的。以上是本律师对商品房买卖中潜在的一些风险提示及相关建议，望能为各位购房者起到警示作用，警示购房者购房时避免遭遇风险。