随着城乡一体化进程的不断加快，房地产业发展异常迅猛，成为当前经济发展的重要支柱产业。但是当前涉及房地产领域的纠纷较多，在房地产项目开发、建设工程发包、施工及商品房销售等领域存在监管缺失，导致风险聚集、纠纷多发。具体表现为： 

　　一是房地产开发项目资金落实不到位。工程发包前未按规定落实工程建设资金，工程实际上不具备建设条件。工程发包后，建设单位往往与承包方约定以房抵工程款、垫资施工等；有的建设单位为了筹措开发建设项目资金，不惜高额利息的民间借贷，开发过程中，如果资金链断裂，往往工程被迫停工等，导致工程质量下降、工程延期交付、一房两卖甚至多卖、房屋交付及办证延期等问题发生。 

　　二是违法转分包和备案工程。有的施工单位违反法律关于“建设工程的主体结构的施工必须由承包人自行完成”的规定，自己只承建工程土建部分，将安装部分另行分包，或自己不实际施工，而是将承包的土建、安装工程分别包给不同的施工单位施工，而该分包单位往往不具备相应的施工资质，甚至是个体包工头等。另外，在建设工程施工合同履行过程中，就合同内容的变更，未签订局面协议，亦没有规范的施工签证，导致纠纷发生后，双方各执已辞，也增加了司法认定的难度。 

　　三是违法销售房屋。发包人与承包人约定以房抵顶全部或部分工程款；有的承包人为了承揽工程，甚至不惜约定垫资施工等。承包人为了回笼建设资金，往往在房屋未取得商品房预售许可证、不具备销售条件、明知自己不具备商品房销售主体资格的情况下即对外销售房屋（合法商品房销售主体为房地产开发企业和房地产开发企业委托的房地产中介服务机构），致使部分房屋出现一房两卖甚至多卖、房屋交付与房证办理时间等等的纠纷。 

　　四是购房者风险防范意识较差。承包人为了及时回收资金，往往将房屋价格压得很低，部分老百姓贪图便宜，对商品房出卖是否具有商品房销售资格、房屋是否具有合法处分权、房屋是否取得商品房预售许可证等并不十分清楚的情况下，盲目签订购房合同、交付购房款，缺乏风险防范维护意识。 

　　针对上述问题，提出如下建议：  

　　一、严格把好房地产开发项目的审批关 

　　建议推行房地产项目预备启动资金制度。在申请房地产开发项目时，房地产开发企业必须按项目投资的一定比例向有关部门登记预备项目启动资金。该启动资金作为房地产开发过程中建设工程施工合同、商品房销售合同的专用资金，以确保建设工程施工合同的健康履行，降低商品房销售领域的风险购房户的消费风险。有关部门在进行房地产项目立项、审批时，认真核实房地产开发企业的开发资质与申请项目是否相匹配，降低开发风险。 

　　二、严格建筑企业和人员准入清出制度 

　　提高准入标准，杜绝不具备资信能力、技术能力、管理能力的建筑企业承揽工程。加强对建筑企业资质资格条件的动态监管，对企业取得资质后是否继续符合资质标准进行动态核查，核查企业人员注册和在岗情况，是否存在出租、出借企业资质证书及超越资质范围承揽工程等违法违规行为，核查企业的工程业绩和主要技术指标情况，核查企业工程质量和安全生产管理的各项制度落实情况及是否存在质量安全隐患。对于发现的不达标企业和人员，督促其进行整改，对整改仍不到位的，撤销其资质，依法清理不再符合资格条件的企业和个人。 

　　三、加强对工程发包承包行为的监管 

　　建议有关部门在为工程建设办理招投标等相关手续时，认真核实建设单位的建设资金是否落实，严格监督其依法发包工程。建议在工程建设项目特别是房地产开发项目中，积极推行业主工程款支付担保制度，并规定建设单位在工程发包前向有关部门交纳一定比例的保证金，促进合同履约，防范和化解合同争议。建议严把工程招标投标关，严厉打击虚假的招投标行为及以黑白合同形式进行施工的行为。禁止转包工程，承包单位要严格履行合同义务，不得转包工程。禁止肢解发包工程，禁止建设单位将应当由一个承包单位完成的建设工程肢解成若干部分发包给不同的承包单位。禁止建设单位指定工程分包单位，禁止其要求承包单位购入其指定的建筑材料、构配件和设备。禁止在合同中约定垫资施工、以房抵顶工程款。建议建立对建设工程的每月不定期检查制度，通过调阅施工资料、现场调查等方式，及时发现是否存在转包或违法分包等情形，已经发现，对发包单位、承包单位可分别采取降低开发资质、施工资质等要予以查处。 

　　四、加强对商品房销售行为的监管 

　　加强商品房预售行为监管，对未取得预售许可的商品房，不得进行预售，不得以认购、预订等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。建议加强房地产销售代理和房地产经纪监管，实行代理销售商品住房的，应当由房地产开发企业委托在房地产主管部门备案的房地产经纪机构代理。对未按上述规定销售商品房的单位和个人，严厉进行查处。建议健全房地产信息公开机制，房地产开发企业应将预售许可情况、商品房预售和销售方案、开发建设单位资质、商品房已销售（含已抵顶）情况、代理销售的房地产经纪机构备案情况等信息，及时准确地向社会公布。房产管理部门要及时将批准的预售信息、可售楼盘及房源信息（含已抵顶情况）、违法违规行为查处情况等向社会公开。公布的方式可以通过房地产信息网或是城建局网站上，进行动态化显示。 

　　五、提高公民的风险防范能力 

　　建议充分利用报刊、广播、电视、网络等传媒，加强对商品房销售等方面法律、法规的宣传，告诫公民在购买房屋前应到有关部门和房地产开发企业详细了解房屋的具体情况，包括房屋是否合法建设、是否权属清楚、是否符合预售和销售条件等，使人们增强法律意识，提高防范能力，避免上当受骗。建议加强诚信道德教育，促使人们自觉恪守职业道德，遵守社会公德。建议注重社会主流道德的树立和价值观的引导，积极倡导效益、公平、正义等适应时代发展的价值观，帮助人们完成价值观念的转变和更新，推动社会诚信体系的建立。