住房是人民群众的基本需求，住有所居是人民群众安身立业之本，既关系当前也关系长远。发展公共租赁房与建设廉租住房、旧区改造等都是保障性安居工程的重要组成部分，它与其他类型保障性住房相比，其受益群体范围更宽、操作更灵活。当前，各地在推进公共租赁房上进行了探索，我们在社会肯定公共租赁房在缓解“夹心层”住房困难重要性的同时更有必要积极研究其规范、健康的可持续发展道路。虹口区公共租赁住房建设从摸索到实施再到加快发展，还有很多工作要做，经历了艰难的过程，我们从如何加强本区公共租赁住房建设的角度，找出阻碍公共租赁住房发展的瓶颈问题，进行分析。

　　一、目前我区公共租赁住房建设面临的瓶颈问题

　　　  1、专业运营机构市场化运作模式不清晰。目前公共租赁住房租金如何确定、如何审核、如何监督管理等问题尚没有完善的制度体系，政府与公共租赁房运营机构之间的运作模式不够清晰，政府与运营机构各自的职责和管理范围不够明确。

　　2、保障对象准入、退出机制不明确。目前，各省市的做法不同，有些城市已放开户籍限制，而有些城市还未对外来务工人员敞开大门。相比廉租房与经济适用房的准入标准，公共租赁住房在准入条件上缺乏对受益人群的明确，虽提出解决中低收入群体居住需求，但对于“人才”的概念比较模糊，使具体操作上有困难。如按照目前公共租赁房准入条件中明确的，供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭，城市新就业职工、引进人才、外来务工人员等，而没有具体“硬性”标准，可能会出现适用人群与可供房源之间的巨大落差。

　　3、房源筹措难度大。公共租赁住房发展、建设可以解决目前租赁市场存在的结构性矛盾。由于近年来房价涨幅较大，我区在保障性房源收购上财政压力很大，而这部分财政支出没有考虑到利润回报，因此对收购保障性住房积极性还不高。

　　三、推进我区公共租赁住房发展的建议

　　根据相关调查问卷情况的统计，在租赁价格方面76.4%的市民赞同“租赁价格按略低于市场租金水平确定；超过5成的市民认为房屋面积应严格控制在小户型。”另外公共租赁住房周边配套设施等也是社会关注的焦点。由于公共租赁住房成败最终由百姓打分，因此虹口区在科学发展公共租赁住房建设中应充分考虑民意及实际需求，建议以下三方面完善公共租赁住房发展机制。

　　1、强化区政府主导作用，促进企业参与市场运作。

　　合理确定公共租赁住房租金水平，既考虑申请人的支付能力，又考虑企业的投资回报，租金定价上应看市场，价格浮动由政府监管，以周边房屋租金市场价为基准，按略低于市场水平的租赁价格出租给申请人。为了体现公共租赁住房的保障性原则及公共服务功能，在租赁合同期限内，运营机构不能单方面调高租赁价格，可以根据市场价格浮动调低租金，租金价格要在区房管局部门备案，区发改委要对租金价格进行监管。

　　2、保障范畴多元化，建立公共租赁住房分层次租赁体系。建立公共租赁住房分层次租赁体系，设计与之配套的准入和退出机制，对不同房屋类型的申请人要明确准入退出标准，标准要与不同层面的保障群体收入、家庭结构、市场租金等挂钩，使公共租赁房保障范畴多元化，从实际解决申请人的居住困难。

　　3、房源筹集多渠道，完善公共租赁住房建设

　　（1）房源建设、筹集要合理，基础配套设施到位。房源筹集应遵循“四个一批”，即改造一批、转化一批、购买一批、新建一批。区政府在做好公共租赁住房房源筹措的统筹规划时，确定总体发展目标和阶段性任务，在旧城区改造项目中适当增加比例的公共租赁住房；在新建、配建经济适用房等过程中充分考虑配置一部分或转化一部分；在商品房项目建设中明确配建一部分或按配建比例转化为资金，用于在同区域不同地段购买房源。

　　　  （2）利用社会资本投资建设公共租赁房。一是为吸引社会资本投入，政府在收取土地出让金时给予一定的折扣或者延期、分期支付，公共租赁房建成后，产权归投资人所有，但需按政府规定的公租房比例、使用对象、租金标准，作为公共租赁房使用。

　　二是政府无偿提供土地，由社会资本进行建造房屋，公共租赁房建成后，投资人可以享受20年的房屋使用权，即房租收入归投资人。三是利用因产业结构和城市结构调整而闲置的厂房、仓库、办公楼等非居住房屋改建或改造成公共租赁房。四是收购或代理经租一批市场房源，政府则对租赁公司实施贷款贴息、收入免交营业税或减交营业税等优惠政策。